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“卖一买一”成本高置换须谨慎

作者:xilv 2011-04-15 09:07
 自广州公布了“新国八条”实施细则之后,“卖一买一”成为一个热点的词。为了躲避新政的限购,改善型购房者可以通过“卖一买一”的方式,出售并不符合自身需要的房产,转而购入更适合生活需要和投资理财目标的房产 ..
 自广州公布了“新国八条”实施细则之后,“卖一买一”成为一个热点的词。为了躲避新政的限购,改善型购房者可以通过“卖一买一”的方式,出售并不符合自身需要的房产,转而购入更适合生活需要和投资理财目标的房产。这样,既可达到改善住房的目的,又不违背“限购令”措施。

  虽然“卖一买一”被政策所允许,但这不意味着你可以随意就将房子出手,再方便地购入一套新物业。“卖一买一”也存在着不少隐藏的问题,比如税费高、贷款难等,因此,在“卖”和“买”之前都要更加地谨慎,以免引起购房纠纷。

  首先要计算好“卖”和“买”的成本,除了房款之外,营业税、个人所得税、契税等税费也可能是一笔不小的开销。按照“新国八条”规定,如果房产证未满五年的二手房,营业税需要征收全额的5.5%,还需缴纳契税1%-3%、个人所得税1%、中介费1%-3%。由此计算,卖一套房,除卖家实收房价以外,将产生几万元以上的税费,成本很高。

  以卖掉一套60平方米的普通住宅(总房价为60万元),再买一套120平方米的普通住宅(总房价为150万元)的换房者为例,中间将产生的税费主要有哪些?如果该套60平方米的单位房产证已满五年,则免征卖方出售房屋而产生的营业税,如果该单位的房产证未满五年,征收的营业税为房款全额的5.5%,即60万元x5.5%=3.3万元;如果卖方能提供购房发票及费用凭证,则按销售额减去购买价款再减合理费用之后的房款的20%计算征收个人所得税;如果不能完整、准确提供房屋原值凭证,则按销售额的1%征收。此外,再购买一套新的住房还需缴纳契税。按照新规,购买第二套房子按总房款的3%征收契税,上述120平方米,总价150万元的房子征收的契税为150万元x3%=4.5万元。

  除了上述费用,房产交易还涉及房地产证书工本费、印花税等小额税费,建议购房者通过正规中介机构或咨询过相关从业人员后进行缴纳,避免过程中出现的各种问题。

  在实行置换置业计划的时候,如果涉及到房贷的买家则要多做几手准备。由于目前商业银行和公积金房贷政策变化较大,首付成数、利率、审批要求等可能都会随着国家楼市调控政策而出现较大变化,因此置业者必须提前做好规划,预防意料之外的情况发生。业内人士表示,如果购房者有过贷款买房记录,二次贷款首期增至六成,三次贷款则全面停贷,因而不少改善型买家完全被银行“放贷”拒之门外。另外,买家卖楼后虽手头有一大笔资金,但一般而言,改善的物业素质相对前物业要高,叫价更贵,所需资金增加。因此,置换置业时,要做好预算,根据自己的经济能力进行选购。

  业内人士还提醒,目前政策环境的变数比较大,因此买家在签订买房或卖房合同时,最好要将可能遇到的情况设置成具体条款写入合同,制定出合理的解决方案,以绝后患。(王俏瑜)
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