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韩世同:房价涨幅扩大非统计失误而是假涨真跌

作者:xilv 2011-05-23 09:45
去年以来,两种价格最受全国人民关注,一是消费品价格(即CPI);另一个是房价。偏偏两种价格都不争气,CPI持续上涨,4月份为5.3%;房价也不消停,昨天国家统计局公布的数据显示:4月份全国70个大中城市中,八成商 ..
去年以来,两种价格最受全国人民关注,一是消费品价格(即CPI);另一个是房价。偏偏两种价格都不争气,CPI持续上涨,4月份为5.3%;房价也不消停,昨天国家统计局公布的数据显示:4月份全国70个大中城市中,八成商品住宅价格环比上涨。

众所周知,自2009年12月份以来的紧缩型房地产调控,基本上可以说惟一的目标就是稳定房价,或者按中央的标准新说法是:使房价回归合理水平。但调控以来,只有去年6月份,70个大中城市房价曾出现过0.1%的环比负增长,其余15个月份皆属正增长。

不过,随着今年1月26日“新国八条”的出台,房价这头“野马”,终于开始放慢脚步。对70个城市新建商品住宅价格环比数据进行算术平均后可知,1-4月,70个城市月度房价环比整体涨幅依次为:0.80%、0.46%、0.29%和0.31%。显而易见,2-3份的涨幅持续回落,然而4月份却重新扩大!另外,1-4月,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量依次为:68、56、50、56。难道4月份成为房价涨幅调头向上的“拐点”吗?

70个大中城市新建商品住宅价格涨幅月度走势图

这似乎与多数人一直期待的房价向“下拐”背道而驰。为什么会这样?实际上,这一房价数所据,与一般市场规律和人们对市场的感知存在一定出入。今年2月以来,全国市场降温势头明显,4月全国新建商品房成交量较3月下跌近二成。一般年份都有所谓的“春季行情”,今年成交量居然史无前例的下滑二成,说明市场已笼罩在调控阴霾之中。

部分一二线城市的“春季收成”尤其惨淡。以上海为例。4月上海新建商品住宅成交面积为64万平方米,虽然环比3月上涨五成多,却仅为去年4月成交面积六成,是近5年来4月同期平均水平的约五成。2、3、4月份的月度平均成交量,创下网上房地产开办六年来历史同期最低水平。成交量大幅萎缩,主要原因严厉调控之下,需求观望或被限购。按照市场逻辑,这种情况之下,总体住宅价格即使不会立即下跌,至少也涨不动了,遑论涨幅扩大。

而根据国家统计局数据,则4月份不仅全国总体上房价涨幅略微扩大,尤其是一线城市上涨明显。北京、上海、广州、深圳等四个城市的新建商品住宅环比价格总体涨幅,由3月的0.13%,扩大至4月的0.45%!反倒是成交量好于一线城市的二三线城市,4月房价涨幅小于一线城市,而且相较3月波动不大。

一、二、三线城市新建商品住宅环比价格涨幅走势图

不仅有悖于市场规律,也与我们的实际感受有差距。在市场现实环境中,确实有部分楼盘,尤其是高档楼盘,近两三个月坚持不打折、不降价,但也确实有部分楼盘或多或少的进行了促销。少数近期卖得火爆的楼盘,基本上都有明显折扣,比如深圳的中海项目、广州和句容的碧桂园项目等。

因此,4月房价数据有些反常,原因可能出在统计局身上,是否由于统计方式出现了一定程度的偏差?按理讲,今年1月以来房价统计方式已进行了改革,比以前更能反映市场实际情况。如果采集的数据无误,且统计不存在失误,则4月房价涨幅扩大,就意味着调控效果正在弱化,若5-6月环比涨幅仍然持续扩大,则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

原因很简单,当前中央不允许房价重新出现明显上涨。4月13日国务院常务会议指出;当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,总的调控效果还有待巩固和加强。“五一”期间,温家宝总理在北京视察保障房工地时提出三个“坚定不移”,其中一个是:要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。

实际上,如果当前几个月房价能保持涨幅下滑,不一定下跌,但至少保持涨幅不再扩大,那么就有可能会避免新一轮的政策打压。4月26日新华社关于8个督查组的督查结果公告,其实已传达出偏好信息:从近期市场运行情况看,投机投资性购房需求得到遏制,各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落,新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳,房地产市场调控初显成效。

这一调控结果来之不易。而4月份的房价重新抬头,对于调控效果是种伤害。或者是统计局的失误,或者是市场的桀骜,不管如何,千万别逼着政府出招。我们认为,这种数据很可能属于异动,5-6月份将重新归于“房价涨幅回落”的轨道,毕竟当前需求仍被压制、市场供应正在放量、房企资金趋于紧张,房价趋稳、甚至部分城市出现小幅下跌,皆属市场正常表现。

点评:

杨红旭是我十分敬重和佩服的房地产市场分析人士。虽然在网上神交已久,但一直缘悭一面,直到今年新浪乐居在三亚举行颁奖活动我与他总算见到一面。红旭尽管常常以老杨自称自居,但在我看来还是十分年轻有为,甚至真人还略显年轻阳光并无其文章来得那么老辣干练。

我挺喜欢红旭的文章,无论是文风和遣词造句,虽然也是他也是中介代理机构的分析师,但并不像别人那样“屁股决定脑袋”,而是能坚持独立的思辨和见解,的确令人钦佩,也是前途无量的。

好了,擦完鞋可以直奔主题了。红旭上述的文章可能忽视了一个现象,就是一线城市的房价上涨可能只是一个假象,也就是我近日一再指出的“假涨真跌”现象。例如广州4月的整体均价环比的确是微涨的,但中心城区和新四区却是下降的,这种现象就是典型的“假涨真跌”,即中心城区成交放大、郊区盘成交减少形成的结构性均价上涨,而目前郊区也开始出现大幅明显降价的楼盘。

不知道这样的情形北京、上海和深圳有没有,我认为应该有,但我没有这些城市的楼市数据和资料,无法进行深入研判和分析。所以,希望红旭关注一下我近期所关注的房价为何越调越涨和楼市假涨真跌现象的研究和分析。

我与红旭的目的和愿望其实是一样的,都是不希望房价上涨的数据误导中央政府,令其误认为现在房价又再次不跌反涨而出狠招。但我不认为这是统计方面的失误,而是机构市场分析的失误。我们应该透过现象看本质,看穿市场表面上房价上涨的假象,才能把握市场变化和运行的真实动向和规律。
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