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商业地产太火爆 警惕馅饼变陷阱

作者:xilv 2011-06-03 10:05
  调控、限购、房产税、加息……接踵而至的招式令市场变幻难测,诸多购房者也是应接不暇。住宅屡次受限之后,“转型”成了地产圈的热门话题。其中,最热点的转型方向,正是商业地产。   多位专家提醒,商业地 ..
  调控、限购、房产税、加息……接踵而至的招式令市场变幻难测,诸多购房者也是应接不暇。住宅屡次受限之后,“转型”成了地产圈的热门话题。其中,最热点的转型方向,正是商业地产。

  多位专家提醒,商业地产如果一哄而上、过于超前发展,将导致供应过剩,购房者风险随之增加。

  商业地产成香饽饽

  房企“弃住从商” 

  “住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下,商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。”重庆鼎合房地产顾问有限公司研发中心总经理陈震说,重庆商业地产市场的热度正在增加,商业地产受到的关注度前所未有。

  据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势,达到历史新高。数据显示,2010年,商业营业用房和办公楼销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。

  另一方面,全国的消费零售总额也在快速增长,2010年的总额突破了15万亿元,同比增长18.4%,包括百货和购物中心行业都快速发展。

  业内人士指出,现在商业地产出现了“三抢”,即抢地、抢钱、抢人,咋眼一看,好似风光无限。

  在多项调控政策的组合发力下,住宅市场日显冷清。全国多个主要城市楼市成交量出现大幅滑坡,此时商业地产对房企的吸引力骤然增加,来自中原地产的一份市场调查显示,本轮调控的后期,商业地产投资占比达38.2%,住宅投资占比12.3%,股市占比8.5%,显示目前国内房地产资金流向出现转舵迹象,主要去向是商业和写字楼市场。

  商业地产遭遇转型瓶颈

  未来面临电子商务挑战

  由于调控对商业地产的投资没有限制,导致大量资金流向商业地产,一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整,增加商业地产项目,加大商业土地储备,布局二三线城市。

  “现在是千军万马搞商业地产,但是商业地产和住宅地产不一样,总体上还是供大于求,是一个竞争非常激烈的市场。”前不久在渝举行的“2011中国零售·金融及商业地产高峰论坛”上,中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如告诫开发商,要慎入商业地产领域。

  其实,很多开发商心里都清楚,商业地产的运作是另外一套游戏规则,不仅要建,建成之后还要花很大的功夫去运营管理。苗乐如提醒,商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。

  除了转型瓶颈,商业地产项目还必须面对另一个强大对手———互联网电子商务的考验。有资料显示,到2015年,网络零售交易额将轻松超过2万亿元,占消费品零售总额的7%。不难预测,网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。

  警惕过热导致“过剩”

  既有馅饼还有陷阱

  重庆社科院城市研究所所长许玉明提醒,在人们更多关注商业地产过热的同时,“过剩”现象也当为购房者所警惕,尤其在商业地产一片热火朝天之时,消费者更应理智。

  陈震认为,消费者购置商业地产,无外乎看地段和物业类型,这里潜在的消费风险,购房者需警惕,目前,在重庆一些不合理的地段出现大量的商业地产项目,没有人流,没有便捷交通,更没有辐射力,项目面临招商难,成为“人气孤岛”将不可避免。

  许玉明说,商业地产的热闹景象,其实并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。值得关注的是,最近三年,重庆市主城区五大商圈商业面积放量超过300万平方米,这其中不包含大渡口,巴南、渝北等近郊区域。同时,重庆市各区县、市也在大力扩张商圈规模。

  业内多名专家表示,各区县各自为政建设购物中心、商业街,多以政府形象工程为主导,离开了市场的实际需求,往往是超前开发,过度开发。

  中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如、知名地产评论人顾海波等多位专家表示,商业地产一哄而上,特别是涌入二三线城市的结果,容易出现这样的情况:第一步,商业竞争加剧造成价值稀释;第二步,商业和人口配比倒挂,经营靠贴钱维持;第三步,商业资源鱼龙混杂市场出现“黄金卖出白银价”,最终出现大量商业烂尾楼。

  中国房产信息集团研究中心的一份研究报告则称,商业地产看起来很诱人,但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。(记者 周睿)
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