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置业专家教你一次性“拿稳”二手房

作者:xilv 2011-06-18 12:25
  二手房买卖流程   选房是购买二手房最关键的一环,很多人为选择一套心仪的房屋不辞辛苦,四处看房。当看好一套房屋时又不知该怎样和对方交易,往往处于一种无从下手的尴尬状态,通常二手房买卖流程主要有 ..
   二手房买卖流程
 
  选房是购买二手房最关键的一环,很多人为选择一套心仪的房屋不辞辛苦,四处看房。当看好一套房屋时又不知该怎样和对方交易,往往处于一种无从下手的尴尬状态,通常二手房买卖流程主要有:支付购房定金,(并验看对方的房屋产权证书),并约定到相关权属登记中心查阅户籍档案;签订契约(采用西宁市房地产交易管理所提供的样本);验收房屋;交割房屋、房款,同时办理产权过户(约定尾款数额及尾款数额的支付时间、方式、地点)。
 
  交易的成败往往决定于双方的信用度及对交易的责任感和双方对细节、风险的考虑,在这里我们简单列举个小案例,说明上述流程的关键性。
 
  市民王先生看中了于女士的一套房屋,并且当日向于女士支付购房定金1万元,并约定成交价为30万元,于女士收取该笔订金并出具了收条,上面写明收到王先生购房订金人民币1万元整,次日于女士打来电话告知王先生房价有变要上涨房价3万元,王先生决定取消该笔交易,并要求于女士赔偿损失,遭到于女士拒绝之后,王先生至某律师事务所咨询被告知于女士虽有悖于诚实信用的交易原则,但由于“定”金和“订”金之间一字之差,加之王先生当时并未与于女士签约,故王先生无法主张其赔偿请求。在本案中如果王先生注重交易细节,当场请求于女士重新改写收据并同时与于女士订立契约明确约定双方的违约责任,则王先生主张赔偿的权利当然会受到法律保护。 
 

  签订买卖契约是关系交易成败的重要环节,大家在签约前应把握以下几个原则:明确交易对象和成交价格,明确双方的权利义务、双方履行权利义务的时间地点和双方的违约责任。
 
  在签约时应把握双方权利义务的统一性和对等性,以及违约责任的适度性,避免不平等条款和违约责任的过度以避免无效条款的产生。把握好以上几点,就可以避免交易风险的产生。
 
  委托法律机构或中介机构
 
  由于二手房交易过程时间较长,在进行二手房交易时,可以委托专业的法律服务机构或规范的房地产中介服务机构介入交易,这样一来双方当事人都可以减少或避免交易的风险。上述机构可以用其专业知识为交易双方建立一个安全的交易平台。但是不管委托哪家中介机构,切勿忘记与其签订委托合同,明确中介机构的委托义务和委托人的权利及双方的违约责任,同时还需确认服务价格,以避免自己的合法权益受到侵害。
 
  时下随着人们生活节奏的加快,越来越多的房屋交易双方当事人愿意选择将房屋买卖的交易事务交给房地产中介机构运作。西宁市的房地产中介机构经过十几年的发展已趋向规范,加之房地产交易行政主管部门的有效监管,近些年来未发生群体性重大诈骗和特大中介机构委托合同纠纷案件,这是西宁市社会经济文明的又一标志。但很多中介机构在接受委托人的委托事务后,却不得不面对过河拆桥、坐地起价、不按委托合同履行合同义务等尴尬的局面。很多房地产中介服务机构为维持经营,不得不忍气吞声,鲜有状告委托人的案例。只有少数中介服务机构,不得不拿起法律武器为其维权。即便拿起法律武器,也大多只是选择以调解的方式了结纠纷。
 
  市民李先生委托某中介机构将其房屋出售,后经该中介机构介绍,孙女士前去看房,后经该中介机构查实两人未通过该机构已达成交易。该中介机构查实后再三劝告双方当事人履行委托合同义务,但遭到拒绝,该机构一纸诉状诉至某市仲裁委托会,经该机构调解,双方均支付了约定居间报酬。
 
  市民丁先生委托某中介机构将其所有的房屋出售,后经该中介机构介绍,丁先生与李女士在中介机构居间的情形下达成交易,并订立合同,李女士支付丁先生购房定金1万元整,后经该机构核实产权时发现,丁先生是在其配偶不知情的情形下私自出售房屋,且该机构与其配偶沟通时,其配偶明确表示拒绝出售。在此情形下,该中介机构以该产权交易有瑕疵为由通知双方终止交易,并约请双方前来协商解决合同终止和善后事宜,在该机构的主持调解下,丁先生最终赔付李女士违约金1万元。
 
  验收房屋与留置尾款的作用
 
  部分房屋的买受人在验收房屋前,由于过于轻信对方的口头承诺,将全款提前付清,以致于在接收房屋时才发现对方并未按实际口头承诺交付全部口头约定的房屋设施。在此情况下,事先既没有书面列举房屋设施清单,事后又没有留余款,结果只能是吃了亏。房屋设施清单明细是房屋买卖合同的重要附件,切不可马虎,应当在交割房款前拟定清单,并适当留置尾款,这样可以有效督促出卖人履行合同义务,防止纠纷的发生。而出卖人如果对买受人的尾款支付能力有怀疑时,可聘请独立的第三方机构作为居间人,督促双方履行合同义务。比如现在某些大型商业银行已开通交易资金监管业务,也可以同时委托房地产经纪人为其提供服务。
 
  近年来,受投资需求和自住性需求等因素的拉动,西宁市房地产交易量一直呈上升趋势。其中,存量房(即人们通常所说的二手房)的交易量尤为明显。由于存量房大多为公民个人之间的交易,加之部分存量房的交易存在签约时间短、交易周期长等特点,总是纠纷不断。究其原因主要是大多交易个人对房产交易的流程及其存在的风险认识不足。为此,记者采访了西宁市方正居间事务所经理褚敬明,提示广大正在交易和即将交易二手房的朋友该如何规范买卖二手房。
 
  褚经理说,从今年2月至6月份他们事务所的交易量来看,上半年二手房供求基本平衡,西宁市郊比市区的成交量要好一些,尤其是城南新区的成交量是最大的。面对日益增长的二手房交易量,谨慎交易才能“险中取胜”。(记者 贺万伟)
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