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停止向房产炒作者放贷三种金融调控影响投资

　　　近日，中国银行总行新闻发言人指出，根据央行的有关政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节，对于房产投资炒作者要停止发放贷款。中原物业市场研究总监徐成峰认为，近期以来的一系列调控政策将压缩房产投资的空间。　　　　　　紧缩信贷银行压缩投资型房贷　　　　　　4月25日，央行宣布，将商业银行的存款准备金从现行的7%调高到7.5%，北京大学经济学院院长助理崔建华告诉笔者，这将可以在全国范围内控制住将近1000亿元的贷款，不出意外，各商业银行的可放贷资金将减少，购房按揭贷款的审核发放将更加严格和困难，投资型房贷将成为被控制的主要对象。　　　　　　如崔建华所预料，在央行提高准备金率后，各商业银行纷纷开始停止或限制发放投资型房贷，中行、工行都力图通过限制放贷来控制贷款规模，而光大银行更是准备调高投资型房产贷款的利息水平。　　　　　　专家分析认为，以下三种金融调控手段将会影响到个人房产投资。　　　　　　首先，对第二套住房、投资类购房限制放贷成为了最为“主流”的手段。中国银行新闻发言人表示，虽然个人信贷是中行方面发展的重点，但是，中行支持各地方分行依据央行的政策，对于房产投资炒作者停止发放贷款的决定。除中行之外，工商银行也基本上停止了第三套住房购买的按揭贷款发放，工商银行相关负责人表示，“如果是超过第三套住房，并且是投资性的用途，银行肯定是要拒绝贷款”。　　　　　　其次，购买第二套及其以上住宅的首付比例也开始有所提高。　　　　　　笔者了解到，在金融主管机关一系列紧缩信贷的调控措施出台之后，除工行、中行的部分分行叫停了第二套及其以上的住宅按揭贷款之外，建设银行等对“个人购房按揭的大户”也都悄然提高了购买第二套及以上住宅的首付款比例，来控制个人按揭贷款的投放规模。　　　　　　一位不愿透露姓名的建行内部人士告诉笔者，该行在北京的不少分行都已经根据相应的政策提高了“第二套及以上”住房的按揭贷款的首付款比例，“基本的情况是，首付款比例从原来的20%提高到30%到40%，上调的幅度将视具体情况而定。” 　　　　　　再次，调高“二套及以上”按揭贷款的还款利率已经开始为部分银行所使用。继温州工行提高第三套及其以上住房的个人按揭贷款的还款利率之后，笔者从可靠渠道获悉，光大银行已经准备在提高首付款比例的同时，对用于购买第二套住宅按揭贷款，执行商贷的利率5.76%，而不再执行原有的个人按揭贷款利率，并采取相应的“可上浮政策”。光大银行的有关人士透露，除四大国有商业银行之外，几乎所有的民营银行都在加紧根据央行的相关规定，制定对投资性房产按揭贷款的限制性措施。　　　　　　成本渐高房产投资空间减少　　　　　　伟业顾问董事总经理杨泓指出，之所以强调紧缩信贷的调控手段将压缩房产投资的空间，主要是房产投资的投融资成本逐渐升高，“在信贷紧缩之前，无论在首付比例、利息水平方面，投资房产的成本与买房屋自住都没有太大的区别，但信贷紧缩之后，首付比例、还款利息都在上调。” 　　　　　　根据中原物业方面提供的数据，一季度北京市公寓类物业的平均租金仍然处在下滑阶段。中原物业市场研究总监徐成峰认为，租金的下滑与投资成本的提高使房产投资的空间受到影响。　　　　　　首付比例提高增加房产投资成本。戴德梁行对近期金融政策的评估所得出的结果表明，按揭贷款的首付比例每提高5个百分点，公寓类物业的投资回报率就会相应下降0.5—1%。戴德梁行住宅部高级分析师王玉珂认为，虽然这仅仅是一个理论上的估算值，但足以说明首付款比例提高对于投资回报率的影响。　　　　　　中原物业市场研究总监徐成峰告诉笔者，在公寓类物业投资方面，决定最终收益率高低并非只有租金水平，还包括买房所承担的成本，如果成本系数上升，纯利润自然就会减少，他还强调，这一成本，主要是由首付款构成。　　　　　　据了解，现行房地产投资主要是依靠租金收入偿还月供款，剩余部分作为收益的模式。徐成峰指出，在这种模式下，只有在经历若干年后，当收益总额可以抵消房屋的首付款之后，才是净利润，而如果首付款增加，而还款期限不变，收益可以抵消成本的周期将延长，收益自然就会减少。　　　　　　利息上调压缩利润空间。与上述原理相似，部分商业银行上调还款利率之后，会使月收益额下降。王玉珂指出，这同样会推迟纯收益期的到来时间，从而使总收益减少。戴德梁行方面也曾对这一金融政策的影响进行了理论评估，他们得出的结论是，每当利率上升0.5个百分点，公寓类投资的回报率就会下降1.5个百分点。(文/李乐)

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