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大棒政策与20%的销售率

20004年8月18日，这是个数字很吉祥的日子。城南的四季新城北苑隆重开盘，城北的蓝色港湾三期也选择了这个日子开盘销售。从案场的人流量来看，两者遭遇了同样的问题：门前冷落车马稀，仅有20%的销售率不足为奇。同样是2003年的8-9月份，阳光绿洲开盘，这个很不起眼的楼盘开盘当天达到了75%的销售率，9月份常州奥林匹克花园一期认购，仅用了8个小时，388套房子被抢购一空。往者已矣，来者可追，当市场还在喟叹繁华不在，狂热远逝时，三天卖完一个楼盘的时代终结了。而终结者不是别人，恰恰是这两只手，一只政府宏观调控的手，一只市场规律的手。它们联合起来发誓要挤去市场投资过热的泡沫，扬沸止汤。大棒政策从今年4月底开始，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。 5月1日前夜，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款，5月8日后个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控，房地产相关调控措施的频频出台，引起了业界的广泛关注。事实上，对房地产行业的调控在去年央行121号文件下发之后就已经开始了，但是121号文件没有有效控制房地产行业发展过快和信贷猛涨的态势。去年通过银行出台的相关规定，还是希望从内部进行控制，但是显然没有产生太大的影响，于是政府开始实行强硬手段，约束固定资产投资过热。同时对国有土地出让问题进行强行规定：8月31日后所有的经营类土地必须实行挂牌出让的方式进行转让。这场宏观调控的政策冲击波对房产开发将形成重大影响，开发商的两大命脉——土地和资金渠道都被严加控制了。大棒政策下的市场虽然今年上半年新开的一些楼盘销售率仍然较高，但其中多数为前期积累客户，有些甚至在半年前就已经签约、交付定金，而正式开盘后直接签约的新客户只占少数，新楼盘销售速度与前期相比明显放慢。特别是新近推出的几个比较有影响的楼盘，开盘当天并没有出现预期中的火爆场面，签约率都不高，新客户更是寥寥无几，一些楼盘在实际销售中已经通过打折等手段吸引购房者。购房者心态开始趋于理性，盲目跟从者、投机炒楼者数量明显减少，预售房订购热潮明显减退，受宠了许久的市场也开始黯淡。今年第二季度景气调查资料显示，常州市房地产行业企业家信心指数从一季度的181.3回落到本季的113.3，下降了68个点；企业生产经营景气指数为126.7，比一季度下降了10.8个点，其中土地开发面积、商品房预售、商品房销售景气指数分别为85.7、71.4、78.6，流动资金景气度为53.3。商品房销售价格景气指数为142.9，虽然仍处于较高景气区间，但也比一季度回落了17.1个点。宏观调控后的房市价格走势成为开发商、置业者、政府三方关注的焦点问题。从供求关系上分析，由于宏观调控前一两年，有关投资已出现大幅度增加，因此，未来一两年房地产的实际供给量应该不会出现太大的波动。但据有关专家分析，由于土地政策的推行，大部分被闲置的土地极有可能将被迫推向市场，因此市场土地供应量将在未来两年极有可能会出现一次快速增长的阶段，市场的供应的增长将会平衡目前供不应求的房地产现状，市场竞争环境将进一步加剧，对房价形成重要的影响，因此房价在未来两年内上升的空间和可能性都非常有限，并对开发商的规划设计水平及运筹能力提出重大的挑战，并推动市场进入一个产品创新为主导的产品力营销时代。从市场反应来分析，此次宏观调控，暂时还没有过多地涉及到常州消费者的层面，因此，理论上讲，近期对消费需求产生的实质影响应该不大。但鉴于后期宏观调控措施走向的不确定性，当前消费者更多地可能是持一种观望态度。同样不容忽视的一个问题是，北京以及温州等地区的银行已于近期纷纷停止或限制发放第二套以上住房和投资类住房的个人房贷，或停贷、或提高首付比、或上调利率，这有可能在一定程度上遏制投机炒作活动，但也极大抑制了一部分正常的市场投资需求。正是由于政策的不确定性因素，造成目前常州市置业者采取观望态度，特别是对于二次购房或投资客户来说，更是如此，这一现象已经严重地影响到全市各大小楼盘的案场人气，门庭冷落已经成为市场常态，与2003年火爆场面大相径庭。与次同时，目前央行针对CPI（消费价格指数）超过5%指标后极有可能采取加息政策的杠杆来平衡固定资产投资过热所形成的消费品价格指数增长。加息政策成为伤害开发赏和购房者的双刃剑，开发成本及购房成本都将上升。在这样一个关键时刻，对于部分资金链捉肘见襟的开发商来说，快速启动项目快速实现项目资金回笼无疑是其主要的出路之一，因此合理控制房价将成为其早日脱离风险场的主要运用手段，或加大项目促销力度及优惠方式，其售价可能在很长一段时间内保持微弱波动，局部楼盘也有可能以折扣或优惠方式调整房价，但幅度在短期内仍然会比较小。对于消费者来说，受加息政策及后期走向不确定等因素的影响，还贷压力及风险压力增大，因此相当比例的消费者（包括投资者）将会冷静观望一段时间，不会贸然出手，需求市场将会受到一定的抑制，因此，在今后的一段时间内，预计楼市平均价格将可能会有所下调。从2004年在售项目均价的变化形势来看，市场价格仍然呈上扬的趋势，但上扬的价格空间非常有限，与2003年—2004年第一季度的房价上升趋势相比已经有了较大的回落。下面以延续到目前的在售项目为例来说明房价的变化态势：（红线部分表示目前房价，蓝线部分表示前期房价）从在售的四个项目来看，除城南的四季新城北苑外，其它四个项目的房价都呈上升趋势，但上涨的空间基本上控制在200元/平米以内，而城北怀德名园上涨仅50元/平米。城南四季新城北苑房价下调固然与其项目的产品品质有关，但是宏观调控的大棒政策无疑成为其主要影响因素之一，开盘当天的销售率仅为20%。虽然河景花园、都市桃园、怀德名园的房价上调且销售状况尚可，但是一方面其主要签约客户多数属于前期认购或登记的客户，后期的客户同样寥寥。另一方面与今年年初的开盘形式相比同样存在巨大的落差，河景花园首期开盘半个月内销售一空，都市桃园首气开盘排队者若过江之鲫，但现今繁华不在了。综合上述情况来看，目前常州房价仍在无奈地坚挺，在市场环境做着最后的僵持。这种僵局的化解将是常州市房地产的春天——产品力创新为主导的新开楼盘的出现将成为终结僵局的标志。后起楼盘如想从房价的僵局中突破寻找新的出路的话，惟有创造具有高附加值的房地产项目来赢得市场的价格首肯，从而能够领取市场价格突围的通行证而领先市场，从这场僵持的价格游戏中脱颖而出，而目前的常州房地产业的竞争更多地停留在原始的地段、价格的竞争上，处于低层的初级竞争，更谈不上后产品主义时代的多元化文化竞争了。因此，这场房价的搏弈对于有实力有创新意识的开发商来说，不啻于一次建立市场品牌的绝佳时机，但也是一次观念和创新能力的挑战。从宏观调控对常州房地产市场的影响来看，表面上宏观调控使得市场进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期，但是需求仍未得到释放，大量的需要暂时地被搁置了起来，这种搁置是以理性和前瞻性的投资心理为前提的，当市场发展进入一种热化状态或宏观政策趋于平稳的时候，这种内在的消费潜力必将被大量释放。那么对于现今的还在睚眦必报的常州市开发商来说，是否具有了接受这种释放潜力的市场创新能力，窝里斗只是暂时的市场现状，大批的外来开发商及有实力的外行企业也必将进入常州市场分一杯羹，万科、融创等一批地产品牌巨鳄已经开始虎视眈眈地逡巡在苏南地区，进入常州也只是早晚的事情。

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