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房地产是中国富人最多的暴利行业机会难找!!

难怪有人慨叹：这样的暴利机会在全世界都很难找到！据《福布斯》一年一度公布的中国富豪榜显示，最近连续几年，在中国排名前100位的富豪中，从事房地产开发的高达40％以上，由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业，也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中，维系着不同的利益集团，权力参与批租土地，银行提供大规模贷款，不同的利益集团扮演着不同的角色，获得各自的利益。20世纪90年代以来，房地产商迎来了无限美好的幸福时光。房地产一轮又一轮的开发热潮席卷全国，房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒概念、火热卖房子已成为各地经济的一大亮点。他们最初靠土地发家。中国的土地一直是通过权力进行划拨和转让的，这为“权利寻租”提供了广阔的空间，也为房地产商创造了惊人的财富。房地产开发与投机催生了一批又一批强大的受益者。90年代初期，小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”，一夜之间，诞生了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻，近千亿资金涌向海南，掀起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过，到处是工地，房子没有盖，仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒去，最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富，最终是以金融机构的巨额坏账为代价，金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了800多亿元。如今在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人可怕的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有全面改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。一般说来，房地产公司售房的价格，大致包括了四方面的成本： 1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋造价平均水平大致如下：标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低只有380元一平方米，只要资金到位，大把有人抢着做，广东也是如此，建筑造价普遍较低，这得益于建筑市场完全市场化的结果。也应该感谢千千万万的农民工，是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢的高楼大厦，他们没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献却被少数开发商所攫取，并没有体现在最终售价上。对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元一平方米，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元一平方米，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对消费者的终端销售价应为1000元左右，但现在此类地区的房地产价格都在3000元左右，所以说中国的房地产业是暴利行业绝不是空穴来风. 在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业，也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中，维系着不同的利益集团，权力参与批租土地，银行提供大规模贷款，不同的利益集团扮演着不同的角色，获得各自的利益。比如海口市海甸岛的几千亩土地，最初仅以每亩几千元的价格划拨给某公司开发，到1993年这块地皮最高被炒到了每亩200多万元。对于这种情况，国外一般采取征收受益税或土地增值税、财产税等法规来抑制其获取暴利，而中国的土地增值税根本就没有得到实施，其暴利一般都通过不同的渠道流入企业或私人的口袋。比如重庆一家地产公司，违反国土、城建规划，擅自扩建了十几万平米的房子，按说应该补缴罚款几千万元，但最终公司老板只拿了几百万元给个人的“好处费”，就将不合法的手续合法化。沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭，临走时，顺手给马向东秘书扔下一包钱，马向东作为回报，将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地，以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是这块土地，刘涌一夜之间就增加了3.5亿元的财富。如今在城市，一个看上去很不显眼的楼盘，挣几个亿不过是家常便饭。房地产界流传着这样一种说法，投资一个房地产项目，如果没有100%的利润，那肯定是一个失败的投资。海南万通进军北京时手中不过几百万，投资一个新世界商场项目，就使他们的腰包膨胀到十几亿，并奠定了冯仑、潘石屹等人在江湖上显赫的地位。万通在北京短短十年间，还培养和造就了十几个亿万级的地产富豪。北京城区的一些楼盘，初期推出时均价每平方米四五千元，利润已经翻番，现在同样的房子均价已经涨到了每平方米1万多元，这样的暴利怎能不产生富豪？北京某家房地产公司90年代中期拿到了国贸附近的一块地皮，当时花了3亿多元，后来与香港人合作开发，评估价是30多亿元，仅仅五年的时间，整整翻了十倍。潘石屹离开万通时，从万通带走的现代城项目，仅仅一个项目，就使他轻松跻身富豪榜的行列。 1994年，一位从海南政府机关下海的干部来到北京，看中了东直门外的一块土地，于是贷款投资开发写字楼，项目还没完工，就被某国企公司整幢买走，每平方米净赚了7000多元，他做梦都不敢相信这样的事情。当他后期开发涉外公寓与美国地产大鳄汉斯公司合作时，美国汉斯对这样的暴利惊叹不已！在汉斯看来，投资房地产15％的利润就已经很可观了。曾伟2001年从深圳来到北京，看中了朝阳公园对面的一块土地，而这块土地上迅速崛起的金灿灿的棕榈泉国际公寓，宛如一座座金山，使曾伟转瞬间成为巨富！难怪有人慨叹：这样的暴利机会在全世界都很难找到！据《福布斯》一年一度公布的中国富豪榜显示，最近连续几年，在中国排名前100位的富豪中，从事房地产开发的高达40％以上，由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。

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