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银行处置抵押物松绑处置房贷违约风险仍很高

借款人不还房贷，银行有权处置抵押的房产。这是近日实施的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中明确的。但有关业内人士指出，按目前的规定，银行处置、变现抵押物的周期仍然很长，成本也很高，银行依然存在很大的风险，拓展个人房贷业务还是需要严把风险关。新司法解释出台后，沪上一些银行界人士感到松了一口气，觉得房贷业务的风险度大大降低，有些甚至认为只要今后房价不下跌，银行发放的个人房贷就没有风险了。目前，处置、变现抵押房产的周期一般需要一年多时间。沪上某房贷专业机构负责人告诉记者，银行完成处置、变现抵押房产要经过8个环节（具体见附表），即便每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼；借款人不提起上诉；一次拍卖成功等，一般也要14个月左右的时间。而这么长的时间，就会造成银行贷款成本的上升，加上目前的交易税费政策，银行即便按原价处置、拍卖抵押的房产，也可能面临无法全部收回贷款本息的风险。该负责人举了一个案例加以说明。假定借款人贷款70万元购买一套100万元的房产，借款期限为10年，利率为6．12％，该借款人从未按时还款，银行起诉后法院判决银行处置房产，则从放款到收回贷款的14个月期间产生的贷款利息约为4．8万元，加上罚息0．63 万元，银行该笔贷款的成本已经变为75．43 万元。假定拍卖时买方接受的市场价格为100万元，因为拍卖行要收取双方5％的佣金，则拍卖成交价格应为95．24 万元，拍卖收取的佣金为4．76 万元，最后还要支付交易税费4．83 万元和诉讼费1．2万元、执行费用0．9万元，这样，处置变现的成本总计达11．69 万元，银行处置能够实现的价值为拍卖成交价扣除处置变现成本即83．55 万元，离75．43 万元的贷款成本仅剩8．1万元。而按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中指出的必须对被执行人进行适当安置，显然，这8．1万元是远远不够的。

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