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商品房知识

⒈何谓商品房销售？商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房者，并由购房者支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或房价款的行为。 ⒉商品房预售必须符合哪些条件？根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售必须符合以下条件： ⑴已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ⑵持有建设工程规划许可证； ⑶按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达工程建设总款的25%以上，并已经确立施工进度和竣工交付日期。同时，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 ⒊商品房现售必须符合哪些条件？为防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法，房屋质量不合格等问题，《办法》明确规定现售商品房必须符合以下七个销售条件： ⑴取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ⑵现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ⑶持有建设工程规划许可证和施工许可证； ⑷已通过竣工验收； ⑸拆迁安置已落实； ⑹供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； ⑺物业管理方案已经落实。 ⒋已设定抵押权的商品房能不能再出售给他人？目前，商品房销售中存在销售已设定抵押商品房的现象，为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 ⒌返本销售和售后包租的销售方式为什么要被禁止？近年来，一些房地产开发企业以返本销售，售后包租等方式销售商品房，在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方式，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。已经有个别地方发生了因房地产开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发老百姓集体上访的的案例。为了杜绝此类问题的发生，《办法》规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 ⒍商品房为什么不可以分割拆零销售？建设部早在1994年就明确规定“不得给一个平方米单位产权颁发《房屋所有权证》”，也就是说商品房不可以分割拆零销售，必须按套销售。一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。 ⒎发布商品房销售宣传广告，应注意哪些问题？房地产开发企业、房产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定，总之，广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。 ⒏样板房的内容要和实际交付的房屋一样吗？为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 ⒐销售商品房，为什么必须签订商品房买卖合同？合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间为实现一定的经济目的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖纠纷有很大比例，是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的，由于购房者基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中受害者往往是购房者。为了解决这一问题，除了推行《商品房买卖合同示范文本》外，还要求在商品房买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，从而保护合同当事人的合法权益不受侵害。同时房地产开发企业在订立合同之前，要向购房者明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》，采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 ⒑商品房如何计价销售？商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 ⒒商品房销售过程中面积误差的纠纷如何处理？销售面积纠纷是目前消费者投诉的热点问题之一，为了解决面积误差问题，《办法》规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则。即3%之内的部分多退少补，超过3%的部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业按房价款的双倍返还给购房者。 ⒓销售商品房时所收“定金”如何处理？目前，在商品房销售过程中，房地产开发企业在与购房者订约前向其收取一定费用的情形较为普遍，这种费用被冠以“定金”、“订金”等名称，而且一般对返还问题没有明确规定。这次《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购房者收取任何预订款性质费用（即定金）。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向购房者收取预订款性质费用（定金）的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向购房者返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 ⒔“一房多售”属违法吗？怎么进行处罚？有的房地产开发企业将商品房重复销售，“一女多嫁”，导致了购房者掏了钱却得不到所购房屋。《办法》中明确处罚规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ⒕房地产开发企业变更规划、设计，购房者如何处理？首先，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房，商品房销售后，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定的时限内通知购房者的，购房者有权退房，购房者退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 ⒖房地产开发企业对延期交付的商品房将承担什么责任？房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者。未能按期交付的房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房者。 ⒗商品房面积由谁来申请测绘？目前购房者办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的商品房实施测绘，不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房管部门。《办法》规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，不需要由每一个购房者去申请测绘。 ⒘房地产开发企业在商品房交付的多少天内应办理产权登记手续？为了确保及时办理产权登记手续，避免房地产开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》规定房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门。房地产开发企业应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 ⒙房地产中介代理机构要具备什么资格才能代理销售商品房？《办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房者出具商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购房者介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 ⒚房地产开发企业要对所售商品房承担质量保修责任吗？《办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建筑工程承包单位向建筑单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确立的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 ⒛商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可否退房？商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿承责任。

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