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京城房价能降几许？利润约占总投资20%

　　去年秋季，自后现代城在北京东部CBD边界率先推出精装修低价房后，今年以来，北京的东部三、四环间接二连三地爆出新低楼盘。苹果社区规划尚未落地，6000余元一平方米的均价已经早早地喊出；地价不菲的富力城在不久前的认购活动中也已透出消息，3月份开盘时，将以6000余元的价格起价；春节前，位于第三使馆新区东侧、四环内的新楼盘东区国际声称，要以厨卫精装，提供49.5%绿化率，6000元一平方米的均价，开发出品质绝不低于朝阳园、阳光100、现代城的35万平方米规模的“CBD才俊卧城”，令业内人士大喊“下手够狠”；1月25日，朝阳公园东侧的新项目炫特区打出了全装修，配送家电、宜家家具，每平方米均价5500元的住宅，首日认购虽遇漫天大雪，但却出现了上千人排起的雪中“长龙”，仅一天时间便认购了1261套，再现了回龙观经济适用房认购时爆棚的场景，令人们大跌眼镜；方庄附近出现了让人意想不到的每平方米3800元的经济适用房项目。已有消息说，4、5月间还会有更多的低价位项目入市，其中，鹏润地产将以4000元的均价在姚家园一带推出由王董国际设计的百万平方米的大型小板楼住宅项目；华远房地产公司在朝阳路准备开发23万平方米的经济适用住房……京城的新楼盘似乎在2003年约好了集中瞄向了中低价位的主流买家。许多人关心北京的住宅价格为何突然间降了下来，多年坚挺的房价降在了哪儿，降价的空间能有多大？

　　大供量的“瞬间效应”

　　房价的变化实际上反映出市场供需关系的变化。去年，由于控制京售商业用地的33号文规定了出让土地在今年年底必须开发，否则将予以收回的“大限”，众多开发商为保证过去以协议方式取得的土地不会过期作废，均抢在去年9、10月份立项、报批，而这些项目大多集中在今年春夏上市，于是楼市在今春表现出“瞬间放量”，而受33号文控制的大量旧厂房拆迁用地项目多集中于京城东郊泛CBD区域，因此，在原本房价高企的地带便出现了以低价入市策略而引发的价格竞争。

　　据业内人士分析，在商品房供量最为集中的东三环至东四环一带，今年预计将会有600多万平方米的项目推向市场，在产品趋于同质化的今天，价格战已在所难免。另外，北京市今年为了解决好市区内危改、拆迁户的住房问题，将开发不少于300万平方米的经济适用房，其中不少项目选择在三环四环之间，如城南西红门有瑞海新城，莲花河、广安门有乐城，丽泽桥、玉泉营一带也有200万平方米的经济适用房项目；城西有长安新城；城东在朝阳北路、青年路都有品质不低的经济适用房项目。而经济适用房的开发企业大多为较有实力的公司，新项目的设计、定位也比过去更为合理，产品的舒适性、功能性也比以往的要好。这些经济适用房项目对周边的中档价位的商品房无疑会形成压力。

　　与此同时，银行对开发贷款的进一步严格控制，使开发商越来越难从银行取得资金支持，也迫使开发商要采用更加有效的营销手段聚集人气，以便在短时间内获取买房者的银行按揭，以销售回款减轻开发资金的压力。

　　房价降在了哪儿？

　　以前有可能卖7、8千元一平方米的毛坯房，今春却报出了5、6千元的价格，房价究竟降在了哪儿？

　　北京市的商品房价始终居高不下，开发商一直讳言房地产的利润高，但实际上北京多数开发项目的利润在总投资的20%左右。一般来讲，普通住宅项目购买土地的成本占总成本的20%，土地出让金占10%，建安费一般在30%，两税一费加销售成本等为10%，另外，还有市政开发费等一些其它的费用占不到10%，其余的20%为利润。那么，与家电产业2%－3%的利润相比，与上海、深圳的房地产业相比，北京房地产的利润空间还是很大的。在今年市场瞬间供量增大的情况下，实际上，低价楼盘的涌现是许多开发商为抢占市场先机采取的营销战略，目的是以5、6千元一平方米的较低价位吸引主流买家。有发展商宣称，新项目的开盘价比周边在售项目价格低30%－40%，已经没有利润，低价房是压减利润空间、让利于消费者的结果。实际上，目前大多数低价入市的项目并非全盘低价，而采用的是低开高走的销售方式。一般50万㎡、60万㎡的住宅项目只在最初销售阶段有3%左右的房子采用较低价位上市，多的也不过10%，很多发展商已看到，由于北京通过招标摘牌拿地进入开发的项目尚待时日，因此，今年上半年采用低价入市吸引到人气和开发资金，保证开发速度。下半年、明年，还可获得提价的机会，通过后期另外90%的产品取得较高的利润补平前期损失。

　　一热卖项目的老总坦言，该项目的土地成本并不低，但由于采取了低价入市的战略，拉住了5000余元一平方米的主流消费群体，项目虽未动一砖一瓦，首日认购便获得了600余万元的资金，整个前期销售大大减轻了后期开发的资金压力。另外，依靠专业化管理，开发商还可以从施工、材料、设备采购、装修等上下游环节“压榨”掉一半的利润，加上后期项目逐步提价至7、8千元一平方米，完全可以弥补低价入市的利润损失，预计，最终仍可以获得总投资20%以上的利润。

　　北京世纪百人行投资顾问有限公司老总童渊分析，新项目东区国际目前的均价为6000元/㎡，与周边阳光100、第一商城等同品质楼盘相比低40%，地价没降，前期的成本与建安成本基本一样，在目前市场供量巨大、买家成熟的压力下，该项目最终的目标价格为6500元/㎡，该项目位于燕莎商圈、新使馆区东侧的良好地段，应该是目前一个低价、低密度高档楼盘，按照目前的定价，该项目最终仍能获得16%以上的利润。那么，与同区位、同品质楼盘间40%的价格差距，一方面是期房与现房的差距，另一方面则说明，前几年的开发项目利润空间要大得多，过去的一些高价位项目“太黑了”，而今年在楼市竞争加剧的情况下，新项目不会再拥有以往老盘那么高的利润了。

　　降价空间有多大？

　　很多业内人士根据市场供量判断，今年北京的商品房价肯定会有所下降。童渊分析，今明两年北京相当于原来6000元—7000元一平方米以及8000元一平方米的商品房价格肯定会下降。2005年到2008年，房价将会随着经济的发展、奥运利好的支撑以及新的土地征用办法实施后土地供给量的相对滞后而出现反弹。然而，今年的商品房究竟有多大的降价空间却很难说清楚。由于市场上对5、6千元一平方米商品房的需求旺盛，在市场供量瞬间放大时，开发商普遍会用低价定位抢滩市场，但今年会出现喊声很响，但在产品推向市场时实际供量要少得多的情况。

　　北京蓝石营销顾问公司总经理李春平认为，由于目前推出的房地产项目土地来源不同，同一区域内的各个项目土地转让金额往往差别很大，但很多项目直到开发时仅给土地出让方少量订金，并没有交纳占开发成本较高的土地出让金。在产品供量集中的情况下，很多项目为了抢占市场，在最初启动楼盘时会做出低价的姿态，但由于每个项目各有各的“故事”，使房地产项目呈现出非常个别化的特点。由于土地交易的不透明，每个项目在“抢滩”后的运作也会有差异，因此很难对今年房子降价空间作出预测。

　　李春平认为，在项目集中上市低价位抢滩的局部区域，相同品质商品房项目间的价差会引发相应的连锁效应。如果在1公里至3公里范围内，项目间的价格差不超过30%，则可以保持相对稳定，但是如果超过30%，达到50%的价格差距，便会出现一个较大的跳跃式的消费群体，这个区域便会呈现显性价格战，北京泛CBD区域实际上已经进入这种局面。

　　有业内人士提醒，在新一轮价格战中，免不了会有一些“硬件不济”的“化妆型”项目为了聚拢人气、取得资金提前叫价，但由于规划设计欠理想或证照手续办理迟缓，在价格战中最有可能成为“跳跃买家”的一个“踏板”。

　　由于选择余地加大，“短平快”的营销手段将是今年低价入市项目的一大特点。像炫特区除了房价有吸引力，另外，自去年12月底开始立出路牌，仅一个多月时间便完成了时代广场的大型推广活动并开始开工、认购，1月20日已拿到销售证，2月底便将转入正签购房合同，并已明确承诺明年5月入住。营销运作速度之快让购房人感到机会稍纵即逝，难有“跳跃”选择的余地。

　　童渊认为房价的降低，最终还在于产品品质的提高，包括比以往低的容积率、更舒适的环境及室内功能空间，更趋合理的社区配套以及优质的物业管理。具备主流消费群体能够接受的房价，又能提供较高品质的硬件环境和良好的服务软件的楼盘，才会成为日渐成熟的“跳跃式消费人群”最终的家园。

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